İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası

1. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiralanan taşınmaza malikin veya kanunda sayılı yakınlarının gereksinimi bulunması nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesini ve taşınmazın tahliyesini amaçlayan bir davadır. Bu yüzden ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının konusunu konut veya işyeri amaçlı kiralamalar oluşturmaktadır. Önemle belirtmekte gerekir ki buradaki işyerleri çatılı işyerleridir. Dolayısıyla açık alanların işyeri olarak kiralanması halinde söz konusu kira sözleşmeleri bu davanın konusu olmayacaktır.

2. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için mevzuatta ve Yargıtay kararlarında belirlenmiş bulunan kimi şartların mevcut bulunması gerekir. Bu şartlar; kiralanan taşınmaza ihtiyacın bulunması, ihtiyacın gerçek ve samimi olması, ihtiyaç duyan kişilerin kanunda yazılı kişilerden olmasıdır.

2.1. İhtiyacın Bulunması

İhtiyaç kavramı gereksinme, çaresiz kalıp isteme anlamını taşımaktadır. Kira sözleşmesinin konusu taşınmazın ihtiyaç sebebiyle tahliye edilebilmesi için de kanunda yazılı kişilerin taşınmaza ihtiyacının bulunması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi uyarınca kiraya veren, kendisi, eşi, alt ve üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananı kullanmak zorunda ise kira sözleşmesini sona erdirebilir. Buna karşın kullanma zorunluluğunun ne olduğu ve hangi durumlarda geçerli olduğu konusunda hakimin takdir yetkisi bulunmaktadır.

2.2. İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması

Türk Medeni Kanunu’nun 2. Maddesi uyarınca düzenlenen dürüstlük kuralı gereğince ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında ihtiyaç halinin samimi ve gerçek olması gerekir. İhtiyacın samimi ve gerçek olması konusunda takdir yetkisi hakimdedir. Davacı yan ihtiyaç durumunu, iddia sahibi olarak ispat etmek zorundadır. İhtiyaç hali ispat edilirken tanık dahil türlü delillere başvurulabilir. Söz konusu ihtiyaç halinin en önemli ispatı ihtiyacın başka bir yoldan karşılanıp karşılanamadığıdır. İhtiyaç başka yollarla giderilebiliyorsa bu durumda ihtiyacın gerçekçi olmadığı kabul edilecektir. Şayet ihtiyaç kiralanan taşınmazın kullanılması ile ancak giderilebiliyorsa bu durumda ihtiyaç hali gerçekçidir.

2.3. İhtiyacın Gerçekleşmiş Olması ve Devamlılığı

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının bir diğer şartı ihtiyaç durumunun halihazırda gerçekleşmiş olması ya da yakın gelecekte gerçekleşeceği kesin olmasıdır. İhtiyaç hali kesin değil de ihtimale dayalı ise bu durumda tahliye istemi reddedilecektir.

3. Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi uyarınca “kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sona erdirebilir.” hükmüne amirdir. Bu hükümle kiraya veren kendisi veya maddede yazılı yakınlarının ihtiyacının bulunması nedeniyle kiralananı tahliye ettirebilir.  Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası aşağıdaki nedenlerle açılabilir;

• Kiraya verenin kendisinin kirada oturuyor olması
• Kiraya verenin başkasının yanında oturuyor olması
• Kiralananın fiziki, ekonomik ve konum yönünden daha elverişli olması
• Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanana geçmesini gerektirmesi
• Yurt dışında bulunan kiralayanın yurda dönmesi
• Kiraya verenin eşinin konut ihtiyacı
• Kiraya verenin altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı

4. İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası aynen konut ihtiyacında olduğu gibi ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Nitekim Borçlar Kanunu’nun 350.maddesinde yer alan “konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” denilerek konut ihtiyacı açısından geçerli olması öngörülmüştür. İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası aşağıdaki nedenlerle açılabilir;

• Kiralananın işyeri olarak kullanmaya uygun olması
• İhtiyaç sahibinin işyerinde yapılacak işi yapabiliyor olması
• Kiraya verenin başka işinin olmaması
• Kiraya verenin işlerini genişletme amacı
• Yurtdışında bulunan kiraya verenin yurda kesin dönüş yapmayı ve işyeri ihtiyacının bulunması

5. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

Belirli süreli kira sözleşmesi ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, sürenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bununla birlikte kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde ihtarname çekerek tahliye talebini dile getirirse ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi 1 kira yılı uzayacaktır.

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, bu durumda 6 aylık fesih dönemlerinden en az 3 ay önce, kiralayan tarafından ihtiyaç hali kiracıya bildirilmelidir. Fesih döneminin sona ermesinden itibaren de, 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Örneğin, kira sözleşmesi 01.01.2022 tarihli ise bu durumda 01.07.2022 tarihi ile 01.01.2023 tarihleri fesih dönemleridir. Kiraya veren bu tarihlerden en az 3 ay önce ihtiyaç durumunu kiracıya bildirmelidir. Fesih döneminin sona ermesinden itibaren en geç 1 ay içinde ise dava açılmalıdır.

6. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tahliye davası görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Sıkça Sorulan Sorular

📌 İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası İhtarname Çekmem Zorunlu mu?

⚖️ Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtarname zorunlu değilken belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ihtarname zorunludur.

📌 İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasından Önce Arabulucuya Başvurmam Zorunlu Mu?

⚖️ Evet kira ilişkisine dair uyuşmazlıklar hakkında açılacak diğer davalarda olduğu gibi ihtiyaç nedeniyle tahliye davasından önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur.

📌 Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

⚖️ Uygulamada tahliye davalarının süresi ilgili mahkemenin yoğunluğuna göre değişmektedir. Kesin bir süre vermek mümkün olmamakla birlikte ortalama 2 yıl kadar sürmektedir.

📌 İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Karar Kesinleşmeden İcra Edilebilir mi?

⚖️ Evet. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kararlar kesinleşmeden icra edilebilir.

📌 Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?

⚖️ Kiraya veren tarafından kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirilmesi halinde kanunen kiralanan taşınmaz 3 yıl boyunca yeniden kiraya verilemez. Aksi halde tahliye ettirilen kiracı tazminat davası açabilir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Hukuki Danışmanlık

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, dikkatli bir hukuki hazırlık ve usule uygun işlemler gerektiren teknik bir süreçtir. Bu süreçte bir kira avukatı ya da tahliye avukatı ile çalışmak, hem dava dilekçesinin doğru hazırlanmasını hem de delillerin eksiksiz sunulmasını sağlar. Özellikle kiracının direnci ya da hukuki itirazları söz konusu olduğunda, bir kira hukuku avukatının desteği, mal sahibinin haklarını etkin şekilde savunmasına yardımcı olur. Uzman bir avukattan alınan hukuki danışmanlık, sürecin hızla ve yasal zeminde sonuçlanmasını büyük ölçüde kolaylaştırır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararları

Tahliye davası ihtiyaç sebeplerini örneklendirmek gerekirse:

1- Yurtdışında yaşayan ve yabancı biriyle evli olan kişinin ülkeye geldiğinde kullanmak üzere konut ihtiyacı olduğu belirttiği davada ihtiyacın geçici ihtiyaç sebebi olup ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına konu edilemeyeceği belirtilmiştir. (Yargıtay 6. HD 2007/10759 E., 2007/13295 K.)

2- Halen İstanbul’da yaşarken bir başka şehre yerleşeceğinden bahisle açılmış olan ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında Yargıtay ihtiyaç sebebinin ortaya çıkmadığını belirtmiştir. (Yargıtay 6. HD 2005/9523 E., 2005/10887 K.)

3- Mülk sahibi olan davacının işinin niteliği gereğince rekabet koşullarını iyileştirmesinden bahisle iş yerine ihtiyacı olduğunu belirttiği ve iş yeri niteliğindeki taşınmazın tahliye edilmesini talep ettiği davasında büro ihtiyacının tespit edilmesi ve işbu ihtiyacını giderebileceği başka bir iş yerinin olup olmadığının tespit edilmesi gerektiğini belirtmiştir.

(Bir diğer anlatımla, iş yeri ihtiyacını diğer taşınmazları üzerinden giderip gideremeyeceği, ihtiyacının işinin niteliği gereğince samimi, zorunlu ve gerçek olup olmadığı tespit edilmesi suretiyle tespit edilmesi gerektiğini belirtmiştir. ) (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2012/6-388 E., 2012/560 K.)

4- Miras hukukundan doğmuş birden çok kişinin malik ve davacı olduğu bir diğer uyuşmazlıkta kardeşler arasında çeşitli mesleği icra eden kişilerin olduğu, işbu kişilerin bir araya gelerek tahliyesi talep edilen taşınmazı birlikte otel olarak işletecek bilgi ve yeteneğe sahip olmakla birlikte davacılardan birisinin de emekli olduğu, dolayısıyla emeklilik maaşı dışında bir kazancının olmadığını belirttiği ve bu hususların tamamı bakımından görülmüş tahliye davasında ihtiyaç sebebinde samimi olduklarını ispatladıklarından bahisle tahliye kararı verilmesi gerektiğini belirtmiştir. (Yargıtay 6 HD 2012/5204 E., 2012/8094 K.)

Av. Ramazan Bayram / Mayıs 2025