Borçların teminat altına alınmasında ipotek sıkça başvurulan bir yöntemdir ve borç ödenmediğinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip süreci gündeme gelir. Bu takip türü, alacaklının hakkını taşınmaz üzerinden doğrudan tahsil edebilmesine imkân tanır. Konuya daha sağlıklı bir zeminden yaklaşabilmek için öncelikle ipotek kavramını açıklamakta fayda vardır.
1. İpotek Nedir?
İpotek, alacaklının alacağını garanti altına alabilmek amacıyla borçlunun gayrimenkulleri üzerinde kendi lehine tesis etmiş olduğu bir rehindir. Rehin, borca karşılık teminat amacı güden ve rüçhanlı bir alacak hakkı doğuran sınırlı bir aynî haktır. Rehinler taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde tesis edilebilir. Taşınmazlar üzerinde tesis edilen rehinlere ipotek denir. İpotek ile alacaklı alacağını tahsil edemezse ipotekli taşınmazı satışa çıkartarak alacağını tahsil edebilmektedir. İpotek, halihazırda mevcut bir bulunan bir borç ya da doğması muhtemel bulunan borçlar nedeniyle tesis edilebilir.
2. İpotek Çeşitleri Nelerdir ?
İpotek çeşitleri ana para ipoteği ve üst limit ipoteği olarak ikiye ayrılmaktadır.
2.1. Ana Para İpoteği
Halihazırda mevcut bulunan alacaklar için anapara ipoteği tesis edilir. Ana para ipoteğinde güvence kapsamına ilk olarak anapara alacağı alınmaktadır. Bunun haricinde anaparaya ilişkin işlemiş bulunan gecikme faizi, giderler de anapara ipoteği kapsamında güvence altındadır.
2.2. Üst Sınır İpoteği
Üst sınır ipoteği, ana para ipoteğinden farklı olarak her türlü alacak için tesis edilen ve henüz doğmamış veya doğmuş olsa dahi alacak miktarının tam olarak belli olmadığı durumlarda başvurulan bir ipotek türüdür. Bu ipotek türünde alacaklı belli bir miktar alacak için borçlunun taşınmazı üzerinde ipotek tesis etmektedir.
Önemle belirtmek gerekir ki ipotekte belirlenmiş bulunan üst sınırın üzerinde kalan alacaklar için ipoteğin tanımış olduğu hukuki güvenceler geçerli olmaz. Zira üst sınır ipoteğinde alacak belli bir miktar ile sınırlandırılmış ve o miktara olan kısım için ipoteğin sağlamış olduğu hukuki güvencelerden faydalanılabilmektedir.
3. Anapara İpoteği ile Üst Sınır İpoteği Karşılaştırması
Anapara ipoteği alacak ilişkisinin temelinde bulunan borç için tesis edilirken üst sınır ipoteği henüz doğmamış ya da doğmuş olsa dahi belirsiz olan alacaklar için tesis edilmektedir. Bu ipotek alacağın faiz ve diğer giderleri için de hukuki koruma sağlamaktadır. Üst sınır ipoteği ise ancak belirlenen limitin altındaysa faiz ve diğer giderleri kapsamaktadır. Anapara ipoteğinde alacaklı alacağının tamamını ipotek yoluyla tahsil edebilirken üst sınır ipoteğinde ise alacaklı ancak limit dahilinde bulunan alacaklarını ipotek yoluyla tahsil edebilmektedir.
4. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip
İpoteğin paraya çevrilmesi ilamlı takip ve ilamsız takip yoluyla gerçekleştirilebilmektedir.
4.1. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamsız Takip
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takip ile genel haciz yolu ile takip arasında fark yoktur. Yalnızca ipotek edilen taşınmaz üçüncü kişiye ait bir taşınmaz ise üçüncü kişinin isim ve adresi de takip talebine yazılır. Yine alacaklı icra dairesine ipotek akit tablosunun tapu müdürlüğünce verilmiş resmi bir örneğini ibraz etmelidir. Şayet alacak cari bir hesap veya kredi sözleşmesinden kaynaklanıyorsa ilgili evraklarında takip ekine konulması zorunludur.
Takip talebi ile icra müdürlüğünce borçluya ödeme emri çıkarılır. Borçluya çıkarılan ödeme emrinde ipoteğin kaynağı olan borcun ödenmesi için 30 günlük süre ve ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe itiraz için ise 7 günlük süre verilir. Borçlu itirazda bulunmaz ise takip kesinleşecektir. Borçlunun itirazda bulunması halinde ise alacaklının itirazın iptali davası veya itirazın kaldırılması davası açması gerekir. Takibin kesinleşmesi halinde icra müdürlüğünce satış işlemlerine başlanacaktır.
4.2. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamlı Takip
İpotek, anapara ipoteği ise veya ipoteğin kaynağı bulunan alacak ilam veya ilam niteliğinde bir belgeye dayanıyorsa veya ipotek İcra İflas Kanunu 150/I maddesinde geçen şartları sağlıyorsa ipoteğin paraya çevrilmesinde ilamlı takip yoluna gidilmesi gerekilir. İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip tıpkı diğer ilamlı takipler gibidir. Aradaki fark borçluya borcunu ödemesi için otuz günlük süre verilmesidir.
Borçlu otuz günlük süre içinde borcunu ödeyebileceği gibi icranın geri bırakılmasına dair bir karar getirerek de takip işlemlerini durdurabilir. Borçlunun borcunu ödememesi yahut icranın geri bırakılması kararını getirmemesi halinde alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip sonucu ipotekli taşınmazın satışını talep edebilir.