Oturma hakkı diğer adıyla sükna hakkı, Medeni Kanun’un m. 823-925 arasında düzenlenmiş bulunan sınırlı bir ayni haktır. Oturma hakkı hak sahibine, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi vermektedir. Oturma (sükna) hakkı bağımsız bölümler üzerinde kurulabilen bir haktır. Dolayısıyla bu hakkın konusu taşınmazlardır.
Bu bölümde irtifak haklarından olan oturma hakkı incelenecek olup, bir diğer irtifak hakkı için üst hakkı yazımıza bakabilirsiniz.
1. Sükna Hakkı Nedir?
Sükna hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen şahsi irtifak hakları arasında yer alan ve bir kişiye, başkasına ait bir taşınmaz üzerinde konut olarak oturma yetkisi tanıyan sınırlı bir ayni hak türüdür. Bu hak, mülkiyet hakkını ortadan kaldırmamakla birlikte, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlayan bir nitelik taşır.
Oturma hakkı, yalnızca belirli bir kişinin yararlanması amacıyla kurulur. Dolayısıyla bu hak şahsa sıkı sıkıya bağlı olup devredilemez, mirasçılara geçmez ve üçüncü kişilere kullandırılamaz. Sükna hakkı sahibi, bu hakkını başkasına kiraya veremez, bağışlayamaz veya devredemez. Hakkın kurulmasından sonra taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi, oturma hakkını ortadan kaldırmaz; yeni malik, bu hakka saygı göstermekle yükümlüdür.
Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun 823 ila 825. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kanunun 823. maddesinde, oturma hakkı “başkasına ait bir binada veya onun bir bölümünde oturma yetkisi veren bir irtifak hakkı” olarak tanımlanmıştır. 824. madde, hakkın kapsamının ve kullanım biçiminin, tarafların iradesiyle veya taşınmazın niteliğine göre belirleneceğini öngörür. Eğer aksi kararlaştırılmamışsa, hak sahibi taşınmazda ailesiyle birlikte oturabilir. 825. madde ise hakkın sona ermesine ilişkindir ve hak sahibinin ölümüyle birlikte kendiliğinden sona ereceğini belirtir.
Oturma hakkı, resmî şekilde düzenlenmiş bir sözleşme ile kurulur ve tapu siciline tescil edilmesi şarttır. Tapuya tescil edilmediği sürece ayni hak niteliği kazanmaz ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Ancak taraflar arasında geçerli bir borç ilişkisi doğurabilir.
Hakkın kapsamı, hakkın tesisine ilişkin sözleşmede belirlenir. Sözleşmede açık bir düzenleme yoksa, taşınmazın niteliği ve hakkın amacı dikkate alınarak, hak sahibinin oturma ihtiyacını karşılayacak ölçüde bir kullanım alanı tanınır. Oturma (sükna) hakkı sahibinin taşınmazı kullanırken özenli davranması, taşınmaza zarar vermemesi ve kullanım süresince ortaya çıkan küçük bakım giderlerini karşılaması gerekir. Büyük onarım ve vergi giderleri ise kural olarak malike aittir.
Oturma hakkı, sahibine taşınmazdan sadece konut olarak yararlanma imkânı tanır. Bu hak, intifa hakkına göre daha dar kapsamlıdır; çünkü intifa hakkı, taşınmazdan tam yararlanma ve gelir elde etme yetkisini de içerirken, oturma hakkı yalnızca kullanım hakkıyla sınırlıdır.
2. Oturma Hakkı İlişkisinin Tarafları
Sükna (oturma) hakkı ilişkisinin tarafları, hak sahibi ile taşınmazın malikidir. Oturma (sükna) hakkı sahibi, başkasına ait bir taşınmazda konut olarak oturma yetkisine sahip olan kişidir. Bu kişi, hakkın konusu olan taşınmazı fiilen kullanma yetkisine sahiptir.
Oturma hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlı bir haktır; bu nedenle yalnızca lehine kurulmuş kişi tarafından kullanılabilir, başkasına devredilemez, kiraya verilemez veya üçüncü bir kişiye kullandırılamaz. Hakkın kapsamı sözleşmede açıkça belirlenmemişse, taşınmazın niteliği ve kullanım amacı dikkate alınarak hak sahibinin ve ailesinin oturma ihtiyacını karşılayacak ölçüde bir kullanım alanı sağlanır.
Oturma hakkı sahibi taşınmazı özenle kullanmak, küçük bakım giderlerini karşılamak ve taşınmaza zarar vermemekle yükümlüdür. Hakkın kişisel niteliği gereği, hak sahibinin ölümüyle birlikte oturma hakkı kendiliğinden sona erer.
Taşınmaz maliki, üzerinde sükna hakkı kurulan taşınmazın mülkiyetine sahip olan kişidir. Malik, mülkiyet hakkını korumaya devam eder ancak sükna hakkı nedeniyle taşınmaz üzerindeki kullanma ve tasarruf yetkisi sınırlanır. Taşınmazın maliki, sükna hakkı sahibinin taşınmazı kullanmasına katlanmak zorundadır ve bu kullanım süresince taşınmazı kullanamaz ya da kullandırmayı engelleyemez. Malik, taşınmazın büyük onarım, vergi ve sigorta giderlerinden sorumludur. Taşınmazın mülkiyeti el değiştirirse, oturma hakkı yeni malik üzerinde de devam eder çünkü oturma hakkı ayni nitelikte bir haktır.
Taraflar arasındaki ilişki, resmî şekilde düzenlenen bir sözleşme ile kurulur ve tapu siciline tescil edilmesiyle hüküm doğurur. Sözleşmede sükna hakkı süresi, kapsamı, kullanılacak alan ve gider paylaşımı belirlenebilir. Taraflar, Medeni Kanun’un emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla bu konularda özel düzenlemeler yapabilir. Sonuç olarak, oturma hakkı ilişkisinde hak sahibi lehine bir kullanım yetkisi, malik açısından ise bu kullanıma katlanma yükümlülüğü doğar.
3. Oturma Hakkının Kurulması ve Sona Ermesi
Oturma hakkının kazanılması, öncelikle resmî şekilde düzenlenmiş bir sözleşmenin yapılmasına bağlıdır. Bu sözleşme genellikle noter huzurunda düzenlenmiş bir irtifak hakkı sözleşmesi şeklinde hazırlanır. Ancak sözleşmenin tek başına yapılması yeterli değildir; hakkın tapu siciline tescil edilmesi zorunludur. Tapuya tescil edilmediği sürece oturma hakkı, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez ve ayni nitelik kazanmaz. Tapu siciline tescil işlemi yapıldığı anda oturma hakkı doğmuş olur. Bu yönüyle oturma hakkı, tescille birlikte tamamlanan bir ayni hak niteliğindedir.
Oturma hakkı ayrıca, vasiyetname veya miras sözleşmesi gibi ölüme bağlı tasarruflarla da kazanılabilir. Bu durumda hak, hak sahibinin lehine tasarrufta bulunan kişinin ölümüyle birlikte hüküm doğurur ve yine tapu siciline tescil edilerek tamamlanır.
Oturma hakkının sona ermesi ise birkaç farklı şekilde gerçekleşebilir. Öncelikle, oturma hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlı bir hak olduğu için, hak sahibinin ölümüyle kendiliğinden sona erer. Hak mirasçılara geçmez, devredilemez veya başkasına kullandırılamaz. Taraflar arasında belirli bir süreli oturma hakkı kurulmuşsa, sürenin dolmasıyla hak kendiliğinden ortadan kalkar. Ayrıca hak sahibi hakkından feragat ederse veya tarafların anlaşmasıyla hakkın kaldırılması konusunda tapuda işlem yapılırsa, hak sona erer.
Bunun dışında, taşınmazın tamamen yok olması (örneğin binanın yıkılması veya kullanılamaz hale gelmesi) durumunda da oturma hakkı fiilen sona erer. Çünkü hakkın konusu kalmamıştır. Ancak binanın yeniden yapılması halinde taraflar yeni bir oturma hakkı kurulmasını kararlaştırabilir.
Mahkeme kararıyla da oturma hakkı sona erebilir. Örneğin, hak sahibinin taşınmazı kötüye kullanması, taşınmaza zarar vermesi veya sözleşmede öngörülen kullanım amacına aykırı davranması halinde, malik haklı sebeple mahkemeden hakkın kaldırılmasını isteyebilir.
4. Oturma Hakkı Kapsamı
Oturma hakkının kapsamı, Türk Medeni Kanunu’nun 824. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, oturma hakkı sahibinin taşınmazdan ne ölçüde ve nasıl yararlanabileceği, tarafların iradesine, taşınmazın niteliğine ve hakkın amacına göre belirlenir. Oturma hakkı, sahibine sadece konut olarak oturma yetkisi tanır; bu hak taşınmazdan gelir elde etmeyi veya başkasına kullandırmayı kapsamaz.
Oturma hakkı, kural olarak yalnızca hak sahibine tanınan kişisel bir kullanma yetkisidir. Bu hak, hak sahibine taşınmazda fiilen oturmak ve barınma ihtiyacını karşılamak amacıyla kullanma imkânı verir. Hak sahibi, hakkın tesis edildiği taşınmazda bizzat kendisi oturmak zorundadır; bu taşınmazı kiraya veremez, devredemez veya başkasına kullandıramaz. Oturma hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlı olduğundan, yalnızca hak sahibine aittir ve üçüncü kişilere devri veya miras yoluyla geçişi mümkün değildir.
Kanun, aksi kararlaştırılmadıkça, hak sahibine ailesiyle birlikte oturma yetkisi de tanır. Yani oturma hakkı, sadece hak sahibini değil, onun eşi ve çocukları gibi ailesi sayılan kişileri de kapsar. Bu kapsam, hakkın kurulmasına ilişkin sözleşmede daraltılabilir veya genişletilebilir.
Oturma hakkı sahibinin taşınmaz üzerindeki yetkisi, yalnızca oturma ve barınma amacına uygun kullanımla sınırlıdır. Hak sahibi, taşınmazı konut dışı bir amaçla (örneğin ticari faaliyet, kiralama veya depo olarak kullanma gibi) kullanamaz. Ayrıca taşınmazı özenli biçimde kullanmak, olağan bakım ve küçük onarım giderlerini karşılamak ve taşınmaza zarar vermemekle yükümlüdür. Taşınmazın büyük onarım ve vergi giderleri ise malik tarafından karşılanır.
Oturma hakkının kapsamı, sözleşmede belirlenen süreyle ve sınırlarla sınırlıdır. Sözleşmede taşınmazın hangi bölümlerinin kullanılabileceği belirtilmişse, hak sahibi yalnızca o bölümlerden yararlanabilir. Belirtilmemişse, taşınmazın niteliği ve hakkın amacı dikkate alınarak, hak sahibinin konut ihtiyacını karşılayacak ölçüde bir kullanım alanı kabul edilir.
5. Sükna Hakkı Nasıl Sona Erer?
Oturma (sükna) hakkının sona ermesinin en temel nedeni, hak sahibinin ölümüdür. Kanun gereği, oturma hakkı şahsi bir hak olduğundan mirasçılara geçmez ve hak sahibinin ölümüyle kendiliğinden ortadan kalkar. Hak sahibi tüzel kişi olsa bile, tüzel kişiliğin sona ermesiyle birlikte hak da ortadan kalkar.
Bunun dışında, oturma (sükna) hakkı belirli bir süre için kurulmuşsa, belirlenen bu sükna hakkı süresinin dolmasıyla birlikte hak kendiliğinden sona erer. Süre bitiminde ayrıca bir işlem yapılmasına gerek yoktur; tapu sicilinde terkin işlemi ise sadece hakkın sona erdiğini kayıt altına almak amacıyla yapılır.
Oturma hakkı, hak sahibinin feragati ile de sona erebilir. Hak sahibi, oturma hakkından açık bir beyanla vazgeçerse, malik ile birlikte tapu müdürlüğünde yapılacak işlemle hakkın tapu sicilinden terkin edilmesi gerekir. Feragat, tek başına değil, tapu kütüğüne tescil edilmek suretiyle hüküm doğurur.
Oturma hakkı, taşınmazın tamamen yok olması veya hakkın konusunun ortadan kalkması durumunda da sona erer. Örneğin, üzerinde oturma hakkı bulunan bina yangın, deprem ya da yıkım nedeniyle kullanılamaz hale gelirse, oturma hakkı da fiilen sona ermiş olur. Çünkü hakkın varlık nedeni olan taşınmaz artık mevcut değildir.
Ayrıca, malik veya yetkili kişiler tarafından mahkeme kararıyla da oturma hakkının sona erdirilmesi istenebilir. Hak sahibi taşınmazı kötüye kullanır, kullanım amacına aykırı hareket eder ya da taşınmaza zarar verirse, malik mahkemeye başvurarak hakkın kaldırılmasını talep edebilir. Bu durumda hâkim, hakkın kaldırılmasına veya gerekli hallerde taşınmazın eski hale getirilmesine karar verebilir.
Av. Ramazan Bayram