1. Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesi amacıyla kiracı veya kiralayan tarafından açılan bir davadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Ve 357. maddelerinde düzenlendiği üzere kira sözleşmesi, iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Sözleşme ile kiralayan, kiralananın kullanımını sağlama borcu altına girmekteyken kiralayan ise kira bedelini ödeme borcu altına girmektedir. Her iki tarafın borçları da sürekli edim içermektedir.
Taraflar kira bedelini sözleşme özgürlüğü çerçevesinde özgürce belirleyebilirler. Buna karşın kira sözleşmesinin uzun yıllar sürdüğü durumlarda kira bedeli çeşitli nedenlerle hakkaniyete uygun olmayabilmektedir. Böylesi durumlarda tarafların yeni kira bedeli üzerinde anlaşamaması halinde uyuşmazlığın çözümü için kira tespit davası tek yol olmaktadır.
2. Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir?
Kira artış oranı ile yeni kira bedeli belli şartlara göre belirlenir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi yeni kira bedelinin tespitine ilişkin esasları belirlemiştir. Kanuni düzenlemeye göre belirleyici ölçütler şu şekildedir:
- Taraflar arasında artış oranına ilişkin bir anlaşmanın olup olmadığı
- Kira bedelinin yabancı para ile ödenip ödenmediği
- Kira sözleşmesinin beş yıldan uzun bir süredir geçerli olup olmadığı.
3.1. Tarafları Arasında Anlaşma Durumu
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
(TBK m. 344/I)
Kanundaki bu madde ile; kiracı ile kiralayan arasında kira bedelinin artışına ilişkin bir anlaşma olması halinde artış oranının tüketici fiyat endeksini geçmediği sürece geçerli olduğu, tüketici fiyat endeksini geçen artış oranının ise kısmen geçersiz olacağı belirlenmiştir. Tüketici fiyat endeksini geçen artış oranı yerine tüketici fiyat endeksindeki ortalama kira bedelinin artışı konusunda esas alınacaktır. Esas alınacak tüketici fiyat endeksi her yıl TÜİK tarafından ilan edilen orandır.
3.2. Taraflar Arasında Anlaşmanın Olmaması
Taraflar arasında kira bedelinin artışına ilişkin bir oran üzerinde anlaşılmadıysa uyuşmazlık mahkemece çözülecektir. Hakim yeni kira bedelini ve artış oranını belirlerken Türk Borçlar Kanunu’nun m.344/2
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
hükmünü esas alacaktır. Buna göre hakim bir önceki yılın tüketici fiyat endeksini geçmeyecek şekilde ve kiralanan taşınmazın mevcut durumunu özelliklerini göz önüne alarak artış oranını saptayacaktır.
3.3. Kira Sözleşmesinin Beş Yıldan Uzun Süreli Olması veya Beş Yıldan Sonra Yenilenecek Olması
Yeni kira bedelinin ve artış oranının hakim tarafından belirleneceği bir durum Türk Borçlar Kanunu’nun m. 344/3 uyarınca düzenlenen hükmüdür. Hükme göre
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Kira sözleşmesinin beş yıldan uzun sürdüğü durumlarda ister kira sözleşmesi belirli süreli olsun isterse belirsiz süreli olsun taraflar hakimden yeni kira bedelini ve artış oranının tespitini talep edebilecektir. Buradaki belirleyici şart kira sözleşmesinin beş yıldır devam ediyor olmasıdır.
Hakim tarafından beş yıldan uzun süredir devam eden kira sözleşmesinin yeni dönemin ilişkin kira bedeli ve artış oranı belirlenirken, tüketici fiyat endeksi oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınacaktır. Dolayısıyla hakim beş yıldan uzun bir süredir devam eden kira sözleşmelerinde yalnızca tüketici fiyat endeksi oranı ile bağlı değildir.
3.4. Kira Bedelinin Yabancı Para ile Ödenmesi Hali
Taraflarca sözleşme özgürlüğü çerçevesinde kira bedelinin yabancı para birimi ile ödenmesi kararlaştırılmış olunabilir. Bu durumda kira bedelinin artışına ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nun. 344/4 ile özellikli bir durum düzenlenmiştir.
Maddeye göre kira bedelinin yabancı para birimi ile ödenmesi durumlarında 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Ancak taraflar arasında sözleşme düzenlenirken öngörülmeyen durumların ortaya çıkması nedeniyle aşırı ifa güçlüğü yaşanırsa, 5 yıl geçmese dahi taraflar yeni kira bedelinin belirlenmesini talep edebilecektir. Diğer hallerde ise 5 yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde hakim tarafından yabancı paranın değerindeki değişiklikler ve tüketici fiyat endeksi ortalaması, emsal kira bedelleri ile kiralanın durumu göz önüne alınacaktır.
4. Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Taraflar arasında bir anlaşmanın yapılamadığı durumlarda yeni kira bedelinin hakim tarafından tespit edileceği ve tarafların bu amaçla kira tespiti davası açması gerektiği yukarıda belirtildi. Kira tespit davasına ilişkin düzenleme Türk Borçlar Kanunu 344/3. Maddesi ile düzenlenmiştir. Buna göre kira tespit davası şartları, kira sözleşmesinin bulunması, kira sözleşmesinin beş yıldan uzun sürmesi, hukuki yarar ile davanın yeni kira döneminden en az otuz gün önce açılması veya bu yönde bir ihtarname çekilmesidir.
4.1. Kira Sözleşmesinin Bulunması
Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen sürekli edimli bir sözleşmedir. Sözleşme ile kiralayan kiralananın kullanımını sağlama borcu altına girerken kiracı ise kira bedelini ödeme borcu altına girmektedir.
Kira sözleşmesi şekle tabi bir sözleşme değildir. Dolayısıyla taraflarca yazılı veya sözlü şekilde anlaşma sağlanabilir. Ancak ispat kolaylığı açısından kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması ileride ortaya çıkacak muhtemel uyuşmazlıklara dair tahliye davası, kira tespit davası ve kira uyarlama davası gibi davalarda ispat aracı olarak kullanılabilecektir. Nihayetinde kira tespit davası açılmasının ilk şartı taraflar arasında kira sözleşmesinin bulunmasıdır.
4.2. Hukuki Yararın Bulunması
Hukuki yarar, dava açmak isteyen kimsenin davadan bir menfaatinin bulunması ve davadan elde edeceği menfaati başka bir yolla elde edememesidir. Tüm davalar açısından dava şartı olan hukuki yararın yokluğu halinde davanın usulden reddedileceği Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun emredici hükmüdür. Dolayısıyla kira tespit davası açmak isteyen tarafın davadan hukuki yararının bulunması şarttır. Kira bedeline ilişkin artış oranının taraflarca anlaşma yoluyla sağlanması halinde kira tespit davası açılmasında bir yarar bulunmamaktadır.
4.3. Kira Sözleşmesinin Beş Yıldan Uzun Sürmesi
Kira bedeli tespiti davası açılabilmesinin bir diğer şartı, kira sözleşmesinin beş yıldan uzun sürüyor olmasıdır. Taraflar arasında ister anlaşma olsun isterse olmasın kira bedeline ilişkin dava açmak isteyen taraf, beş yıl geçtikten sonra geçen süreye dayanarak hakimden kira bedelinin tespitini talep edebilir.
4.4. Kira Tespit Davası İhtarname Şartı
Kira bedelinin tespitine ilişkin dava açacak olan tarafın Türk Borçlar Kanunu’nun 345. Maddesinin ikinci fıkrasına göre kira sözleşmesinin bitiminden en az 30 gün önce karşı tarafa yazılı bildirim ile durumu bildirmesi gerekmektedir.
4. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira bedelinin tespitine ilişkin açılacak dava yönünden kiracı veya kiralayan arasında bir ayrım bulunmamaktadır. Dolayısıyla hem kiracı hem kiralayan taraf kira tespit davasını açabilir. Önemle belirtmek gerekir ki kiralayanın kira tespit davasını açabilmesi için kiraya verilen taşınmazın maliki olması gerekmemektedir. Kiralayan sıfatına sahip olunması yeterlidir. Dolayısıyla alt kiralayanlar tarafından da kira tespit davası açılabilir.
5. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Beş yıldan uzun süredir devam eden kira sözleşmeleri açısından kira tespit davası her zaman açılabilir. Nitekim 5 yıldan sonra kira tespit davası açılması konusunda Türk Borçlar Kanunu’nun 345/1 maddesi “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” hükmüne amirdir. Dolayısıyla kira bedelinin tespiti davası açılabilmesinin şartı sözleşmenin beş yıllık süreyi doldurmuş olmasıdır.
6. Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
Geriye dönük kira tespit davası açılabilmesi mümkün değildir. Açılacak kira tespit davası ileriye yönelik sonuç doğuracaktır. Ancak TBK 345/2. Maddesine göre davacı taraf kira tespit davasını kira sözleşmesinin bitiminden en geç otuz gün önceki bir tarihte açmış veya bu yönde bir ihtarname çektikten sonra yeni kira döneminin sonuna kadar davayı açarsa, dava sonucu verilecek karar ile yeni kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.
Örneğin 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmesinin bitiş tarihinin 01.01.2025 olduğunu düşünelim. Davacı taraf en geç 01.12.2024 tarihine kadar kira bedelinin tespiti için dava açar veya aynı tarihe kadar kira artış oranına dair davalıya ihtar çekmiş ise, bu durumda mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, karar daha geç bir tarihte verilmiş olsa dahi, 01.01.2025 tarihinden itibaren geçerli olacaktır.
7. Yeni Kira Bedeli Neye Göre Tespit Edilir?
Yeni kira bedeli tespit edilirken hakim tarafından, tüketici fiyat endeksi ortalaması, emsal kira bedelleri ile taşınmazın mevcut durumu göz önüne alınacaktır. Uygulamada emsal kira bedelleri bilirkişi aracılığı ile tespit edilmekte, taşınmazın mevcut durumu ise yine bilirkişi marifetiyle keşif aşamasında tespit edilmektedir. Hakim tarafından tüm bu hususlar bir arada değerlendirilerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenecektir.
8. Kira Tespit Davası Açmadan Önce Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu
Zorunlu arabuluculuk başvurusu usul açısından dava şartı olup yokluğunda açılan davalar usulden reddedilmektedir. Kira tespit davalarında da zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılması dava şartıdır. Dolayısıyla kira bedelinin tespiti için dava açmak isteyen tarafın öncesinde arabuluculuk başvurusunu gerçekleştirmesi şarttır.
9. Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise davalının ikametgahı veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.