Kiracı Tahliye Davası

Kiracı tahliye davası, kiraya verenin kiralanan taşınmazı boşaltması için kiracıya karşı açtığı davadır. Dava, kiralayanın, kiralanana ihtiyacı nedeniyle, kiralananın imar inşa veya tadilatı amacıyla, kiracının kiralanana ilişkin vermiş olduğu tahliye taahhütnamesi nedeniyle, kira bedelinin ödenmemesi gibi nedenlerle açılabilir. Bu hallerde açılacak davalar şunlardır

• İhtiyaç sebebiyle tahliye davası
• Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi davası
• İnşaat veya tadilat nedeniyle tahliye davası
• Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası
• İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası

1. Kiracı Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, kiralayan tarafından kiralanan taşınmazın, kiracı tarafından tahliyesini amaçlayan bir davadır. Bu dava kanunda belirtilen sebepler veya kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışları nedeniyle açılır. Tahliyesi talep edilen taşınmaz işyeri olabileceği gibi ikamet amaçlı kullanılan konut da olabilir.

Tahliye davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’n 350. vd maddelerinde düzenlenmiştir. Tahliye davasının sebebi kiracıdan, kiralayandan veya yeni malikten kaynaklanabilir. Kiracıdan kaynaklanan sebepler; kira bedelinin ödenmemesi kiralananın amacı dışında kullanılması veya tahliye taahhüdüne rağmen kiralananın tahliye edilmemesidir. Kiralayandan kaynaklanan sebepler; kiraya verenin kiralayana ihtiyacının bulunması, kiralananın yeniden inşa veya imarının gerekmesi gibi hallerdir. Kiralananın mülkiyetinin yeni malike geçmesi halinde ise yeni malikin ihtiyacının bulunması kiralananın tahliyesinin bir diğer nedenidir.

2. Kiracı Tahliye Davası Sebepleri

Tahliye davası sebepleri yukarıda ifade edildiği gibi kiracıdan kaynaklanan sebepler, kiralayandan kaynaklanan sebepler ve yeni malikin ihtiyacı gibi sebeplerden oluşmaktadır.

2.1. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerine aykırı davranması veya kanunun öngördüğü belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde kiraya verene tanınan bir haktır. Bu sebepler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi başta olmak üzere ilgili hükümlerle düzenlenmiş olup, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirerek taşınmazın tahliyesini talep etmesine imkân sağlar.

Kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için, tahliye sebebinin açık, hukuken geçerli ve ispat edilebilir nitelikte olması gerekir. Aksi takdirde kiraya verenin açtığı dava reddedilir. Bu bağlamda kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri genel olarak aşağıdaki başlıklar altında toplanabilir:

2.1.1. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi hâlinde, bu beyan tahliye taahhüdü olarak kabul edilir. Taahhüt, mutlaka yazılı şekilde ve kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olmalıdır; aksi halde geçersiz sayılır.

Kiracı, belirttiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada önemli olan, kiracının kendi iradesiyle ve baskı altında kalmadan tahliye taahhüdü vermiş olmasıdır. Yargı uygulamalarında, kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhütleri geçersiz kabul edilmektedir; çünkü kiracının sözleşme kurulurken özgür iradesiyle bu beyanı verip vermediği tartışmalı hale gelmektedir.

2.1.2. Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt Sebebiyle Tahliye)

Kiracı, kira bedelini kararlaştırılan tarihte ödemezse temerrüde düşer. Bu durumda kiraya veren, kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek borcun ödenmesini talep eder. Kiracıya verilen sürede kira bedeli ödenmezse kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliye süreci başlatabilir veya doğrudan tahliye davası açabilir. Ayrıca, kiracının kira bedelini sık sık geç ödemesi veya her kira döneminde gecikme yaşatması hâlinde kiraya verenin “iki haklı ihtar” hakkı doğar.

Kiraya veren aynı kira dönemi içinde kiracıya iki defa haklı ihtar gönderirse, bu durum sözleşmenin sürdürülmesini kendisinden beklenemeyecek hale getirir ve kiracı aleyhine tahliye davası açılabilir. Bu durumda kiraya veren, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Böylece kiracı, ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle taşınmazı boşaltmak zorunda kalır.

2.1.3. Kiralananın Sözleşmeye veya Amacına Aykırı Kullanılması

Kiracının, kiralananı sözleşmede belirtilen amacın dışında kullanması veya komşuluk hukukuna aykırı davranışlarda bulunması, tahliye sebebi oluşturur. Örneğin, konut olarak kiralanan bir dairenin izinsiz şekilde işyeri olarak kullanılması, yahut işyerinin çevreye rahatsızlık verecek biçimde işletilmesi, kiralayan açısından tahliye gerekçesi sayılır.

Ayrıca kiracının, kiralanana zarar vermesi, izinsiz değişiklik yapması veya taşınmazın yapısal bütünlüğünü bozacak müdahalelerde bulunması hâlinde de kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir. Bu tür durumlarda kiraya verenin öncelikle kiracıya uyarı veya ihtar göndermesi, kiracının sözleşmeye aykırı davranışlarını düzeltmesi için makul bir süre tanıması gerekir. Buna rağmen aykırılıklar devam ederse tahliye davası açılması mümkündür.

2.1.4. Kiracının veya Yakınlarının Aynı Bölgede Konut veya İşyeri Sahibi Olması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı belediye sınırları içinde oturabileceği bir konutunun bulunması hâlinde, kiraya veren bu durumu tahliye sebebi olarak ileri sürebilir. Ancak bunun için taşınmazın kiracının barınma ihtiyacını karşılamaya elverişli nitelikte olması ve kiralayanın kira sözleşmesinin düzenlendiği sırada bu durumdan haberinin olmaması gerekir. Yargıtay uygulamalarına göre, kiracının başka bir konutunun olması tek başına tahliye sebebi değildir; o konutun oturulabilir, kullanılabilir durumda olması gerekir. Bu durumun ispat yükü ise kiraya verene aittir.

2.1.5. Kiracının Kiralananı Başkasına Devretmesi veya Alt Kira Yapması

Kiracı, kiraya verenin açık rızası olmadan kiralananı üçüncü kişilere devredemez veya alt kiraya veremez. Bu tür işlemler, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve kiraya verene sözleşmeyi haklı nedenle feshetme ve tahliye davası açma hakkı tanır. Özellikle işyeri kiralarında bu durum sıkça görülmekte olup, kiracının işletmeyi başkasına devretmesi, kiraya verenin kontrolü dışında bir kira ilişkisi doğurur. Bu sebeple kiralayan, mülkiyet hakkını korumak amacıyla tahliye talebinde bulunabilir.

2.2. Kiralayandan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Kiralayandan kaynaklanan tahliye sebepleri, kiraya verenin kişisel veya hukuki gerekçelere dayanarak kira sözleşmesini sona erdirip kiracının, taşınmazı boşaltmasını talep edebilmesine imkân tanıyan hallerdir. Bu sebepler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanun koyucu, kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma ve kullanım hakkı arasında adil bir denge kurmayı amaçlamıştır. Bu nedenle, kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için kanunda açıkça belirtilmiş gerekçelerin bulunması ve bu gerekçelerin samimi, zorunlu ve ispat edilebilir nitelikte olması gerekir.

Kiralayandan kaynaklanan tahliye sebepleri genel olarak üç ana başlık altında incelenmektedir: ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye ve yeni malik tarafından tahliye.

2.2.1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye, en sık karşılaşılan tahliye sebeplerinden biridir. Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun gibi), üstsoyunun (anne, baba gibi) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanmaya gerçek ve samimi biçimde ihtiyaç duyması halinde tahliye davası açabilir.

Bu tür davalarda, ihtiyacın gerçek, zorunlu ve dürüstlük kuralına uygun olması gerekir. Örneğin, kiraya verenin başka bir konutta oturmasına rağmen kiracıyı çıkararak daha lüks bir daireye geçme arzusu, genellikle samimi bir ihtiyaç olarak kabul edilmez. Ancak kiraya verenin kendi konutunun satılması, oturduğu yerin yetersiz hale gelmesi, sağlık durumunun değişmesi veya çocuğunun işyeri açmak istemesi gibi durumlar gerçek ihtiyaç kapsamına girer.

Mahkemeler, ihtiyacın varlığını somut olayın koşullarına göre değerlendirir. Davacının beyanları, sosyal ve ekonomik durumu, taşınmazın konumu ve mevcut kullanım durumu dikkate alınır. Kiraya veren, davada bu ihtiyacın gerçekten var olduğunu belge ve tanık beyanlarıyla ispatlamak zorundadır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, geçirilmesi hâlinde dava reddedilir.

2.2.2. Yeniden İnşaat veya Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası

Kiralanan taşınmazın yıkılarak yeniden yapılması, esaslı biçimde onarılması veya kapsamlı bir imar faaliyetine tabi tutulması gerektiği durumlarda kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. Ancak burada aranacak temel koşul, yapılacak onarım veya inşaatın kiralananın mevcut durumda kullanılmasını imkânsız hale getirmesidir.

Örneğin, binanın depreme dayanıksız hale gelmesi, kullanım ömrünü tamamlaması veya belediyece zorunlu yıkım kararı verilmesi gibi durumlarda kiralananın boşaltılması zorunlu olabilir. Buna karşın, küçük çaplı tamiratlar veya estetik düzenlemeler tahliye sebebi oluşturmaz. Kiralayan, bu gerekçeyle tahliye talep ettiğinde, yapacağı inşaat veya onarımın ciddiyetini ve gerekliliğini mahkemeye belgeyle ispatlamalıdır. Onarım planı, belediye ruhsatı, teknik raporlar ve proje dosyaları gibi deliller, mahkeme tarafından dikkate alınır.

Tahliye kararı kesinleştikten sonra kiraya veren, taşınmazı üç yıl boyunca başka bir kişiye kiralayamaz. Eğer taşınmaz yeniden kiraya verilmek isteniyorsa, öncelik hakkı eski kiracıya aittir. Kiraya veren, bu durumu eski kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Kiracı, bildirimi aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiralama teklifini kabul etmezse, öncelik hakkı sona erer.

2.2.3. Yeni Malik Tarafından Tahliye

Kiralanan taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi, kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak yeni malik, taşınmazı kişisel ihtiyacı doğrultusunda kullanmak istiyorsa tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumda yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmalıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca, taşınmazı devralan kişi, mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimde, taşınmazın konut veya işyeri olarak kullanılacağı açıkça belirtilmelidir.

Yeni malik, bildirim tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir. Ancak devralınan taşınmazın kira süresi belirli bir tarihte sona eriyorsa, yeni malik bu sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak da tahliye talebinde bulunabilir. Bu tür tahliye davalarında da ihtiyacın samimi ve zorunlu olması aranır. Yani yeni malikin sadece yatırım amacıyla taşınmazı edinmiş olması veya kiracıyı çıkararak daha yüksek bedelle kiraya vermek istemesi tahliye nedeni olarak kabul edilmez.

3. Tahliye Davası Açma Süresi

Tahliye davası açma süresi, kiraya verenin taşınmazı geri almak istemesi hâlinde uyması gereken yasal zaman dilimlerini ifade eder. Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin keyfi biçimde kiracıyı tahliye edememesi için bu süreleri hak düşürücü nitelikte düzenlemiştir. Bu sürelerin kaçırılması durumunda, kiraya verenin tahliye hakkı bir sonraki kira dönemi için ertelenir veya tamamen ortadan kalkar.

Tahliye davası açma süreleri, kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre farklılık gösterir. Aşağıda her iki sözleşme türü açısından tahliye süresi ayrıntılı biçimde açıklanmıştır.

3.1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye Davası Açma Süresi

Belirli süreli kira sözleşmesi, tarafların kira ilişkisini belirli bir başlangıç ve bitiş tarihi arasında kurdukları sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerde kira süresi dolduğunda sözleşme kendiliğinden sona ermez; kiracı taşınmazı kullanmaya devam ederse, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m.347). Ancak kiraya veren, kanunda belirtilen tahliye sebeplerinden biri mevcutsa kira süresinin bitiminde tahliye davası açabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken, dava açma süresinin kira süresinin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde olmasıdır. Bu bir aylık süre, hak düşürücü niteliktedir ve sürenin geçirilmesi hâlinde kiraya verenin tahliye hakkı sona erer. Kiraya verenin, dava açmadan önce kiracıya tahliye niyetini bildirmesi de gerekir. Bildirimin yazılı şekilde yapılması, tebligat tarihinin ispatı açısından önem taşır.

Örneğin, başlangıç tarihi 1 Ocak 2023 olan ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinde, kiraya verenin tahliye sebebine dayanarak dava açmak istemesi halinde en geç 1 Şubat 2024 tarihine kadar tahliye davasını açması gerekir. Bu süre geçtikten sonra açılacak dava süre yönünden reddedilecektir.

Belirli süreli kira sözleşmesinde, tahliye sebebi “ihtiyaç”, “imar ve yeniden inşa” ya da “tahliye taahhüdü” olabilir. Her bir sebep bakımından süre, ilgili kanun hükmünde ayrıca düzenlenmiştir:

İhtiyaç veya imar gerekçesi varsa, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir.

3.2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye Davası Açma Süresi

Belirsiz süreli kira sözleşmesi, tarafların kira ilişkisinin ne zaman sona ereceğini belirlemedikleri, süresi belli olmayan sözleşmelerdir. Bu durumda taraflar sözleşmeyi fesih bildirimiyle sona erdirebilirler.

Türk Borçlar Kanunu’nun 328. maddesine göre, kira bedeli aylık olarak belirlenmişse, sözleşme altı aylık dönemler halinde feshedilebilir. Kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için bu fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine dikkat etmesi gerekir. Kiralayan, her altı aylık kira döneminin bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır. Fesih bildirimi yapılmadan tahliye talebinde bulunulamaz. Bildirimin ardından, kira döneminin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması gerekir.

Örneğin: Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 1 Ocak 2023 olan bir taşınmazda, ilk altı aylık dönem 1 Temmuz 2023’te sona erecektir. Kiraya veren, bu dönemin sonunda tahliye davası açmak istiyorsa, en geç 1 Nisan 2023 tarihine kadar kiracıya fesih bildiriminde bulunmalı ve 1 Temmuz 2023’ten itibaren bir ay içinde, yani en geç 1 Ağustos 2023’e kadar tahliye davasını açmalıdır.

Bu süreler içinde bildirim ve dava açma şartlarının yerine getirilmemesi hâlinde, kiraya verenin tahliye hakkı bir sonraki fesih dönemine ertelenir.

3.3. Yeni Malik Açısından Tahliye Davası Açma Süresi

Kiralanan taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi hâlinde, yeni malik de belirli koşullarda tahliye talebinde bulunabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca, yeni malik taşınmazı devraldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı; bu bildirimin ardından altı ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir.

Ancak taşınmazın kira süresi belirli bir tarihte sona eriyorsa, yeni malik bu sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde de tahliye davası açabilir. Bu durumda altı aylık bekleme süresi aranmaz.

4. Yeniden Kiralama Yasağı Nedir? Yeniden Kiralama Yasağı Nedeniyle Tazminat Davası

Kira sözleşmesinin kiralayan tarafından, ihtiyaç nedeniyle sona erdirilmesi ve buna bağlı olarak ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi halinde yeniden kiralama yasağı gündeme gelecektir. Bu durumda kiralayan taraf kendisinin, alt soyunun, üst soyunun ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kimselerin dışında tahliye edilen taşınmazı başkasının kullanımına bırakamayacaktır. Kanunun koymuş olduğu bu yasak kiracının korunması amacıyla düzenlenmiş olup tahliye tarihinden itibaren haklı bir gerekçe olmaksızın 3 yıl boyunca sürecektir.

Yeniden kiralama yasağının vuku bulduğu bir diğer hal ise kiralayan tarafından, taşınmazın imar ve onarımı gibi sebeplerle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve buna bağlı olarak taşınmazın tahliyesi halinde söz konusudur. Kiralayan, tahliye edilen taşınmazı eski hali ile üç yıl boyunca üçüncü bir kişiye kiralayamayacaktır.

Tahliye edilen taşınmazın imar bakım veya onarımı yapıldıktan sonra ise kiralanmak istenmesi halinde öncelik hakkı eski kiracıya aittir. Eski kiracı bu hakkını, kiraya verenin yazılı bildirimine müteakip bir ay içinde kullanmak durumundadır. Aksi halde öncelik hakkını kaybetmiş olacak, kiraya veren tarafından tahliye edilen taşınmaz üç yıl süre beklenmeksizin kiraya verilebilecektir.

6098 sayılı Borçlar Kanunun 355. Maddesi uyarınca düzenlenen yeniden kiralama yasağına kiraya veren tarafından uyulmaması halinde eski kiracı tarafından tazminat isteme hakkı doğacaktır. Taşınmazı tahliye eden kiracı açacağı tazminat davası ile son kira yılında ödenen bir yıllık kira miktarından az olmamak kaydıyla tazminat talebinde bulunabilecektir.

5.5. Tahliye Davasında Taraflar Kimlerdir?

Kira sözleşmesinin tarafları kiraya veren ile kiralayandır. Burada kiraya veren kavramı yalnızca kiralanan taşınmazın maliki anlamında değil, alt kiraya veren kavramını da kapsayarak geniş biçimde anlaşılmalıdır. İşte bu nedenle kiracının tahliyesi davasının tarafları davacı olarak kiraya veren ve davalı olarak kiralayandır.

6. Yetkili ve Görevli Mahkeme

Taşınmazın tahliyesi davasında görevli mahkeme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 4.maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Anılan kanuni düzenlemeye göre;

“Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,” görmekle görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Ancak madde metninde de belirtildiği üzere ödenmeyen kira bedeline dayalı olarak taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesinde görevli mahkeme takibin açıldığı icra müdürlüğünün bağlı olduğu İcra Mahkemeleridir.

Kiracı Tahliye Davası Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiracı nasıl çıkarılır?

Kiracı, kira sözleşmesinde öngörülen veya kanunda belirtilen tahliye sebeplerine dayanılarak, mahkeme kararı veya ilamsız icra yoluyla çıkarılır. Tahliye süreci, usulüne uygun fesih bildirimi yapılması ve gerekli sürelerin beklenmesini gerektirir. Kanunda öngörülen haklı sebeplerin varlığı halinde kiraya veren, tahliye davası açarak kiracının taşınmazı boşaltmasını sağlayabilir.

2. Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları nelerdir?

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için belirli şartlar taşımak gerekir. Öncelikle, bu taahhütname yazılı şekilde düzenlenmelidir; sözlü ifadeler hukuken geçerli sayılmaz. Tarafların özgür iradesiyle, baskı veya aldatma olmaksızın imzalanması zorunludur. Taahhütnamede kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltacağı açık ve net biçimde belirtilmelidir. Ayrıca, tarafların imzası bulunmalı ve kira sözleşmesinin hükümlerine aykırılık oluşturacak nitelikte olmamalıdır. Yine tahliye taahhütnamesinin kiralananın kiracıya tesliminden sonra düzenlenmiş olması gerekir.

3. Kiracının tahliye şartları nelerdir?

Kiracının tahliyesi için belirli şartların varlığı gerekir. Öncelikle tahliye sebebinin kanunda öngörülmüş olması şarttır. Kiracıdan kaynaklanan sebepler arasında kira bedelinin süresinde ödenmemesi ve kiralananı sözleşmeye aykırı kullanmak bulunur. Bu durumlarda kiraya veren, kiracıya yazılı olarak iki defa haklı ihtar çekmeli ve ihtar sürelerine uymalıdır. Ayrıca kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltma taahhüdünde bulunmuşsa, bu tarihe uyulmaması tahliye sebebi oluşturur.

Kiralayandan kaynaklanan sebeplerde ise kiraya verenin kendisi veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmaza ihtiyaç duyması, taşınmazın onarım veya imar amacıyla kullanılamaz hale gelmesi gibi durumlar tahliye nedeni sayılır.

4. Boş tahliye taahhütnamesi geçerli midir?

Hayır, boş tahliye taahhütnamesi geçerli değildir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltacağını açıkça belirtmesi zorunludur. Tarih, imza ve tarafların iradesinin açıkça yer aldığı yazılı bir metin olmalıdır. Buna karşın uygulamada sıklıkla kiracı tarafından boş tahliye taahhütnamesine imza atılmakta ve taahhütnamesinin boş kısımları kiralayan tarafından sonradan doldurulmaktadır. Bu durumda ise boş tahliye taahhütnamesinin sonradan kiracının iradesine aykırı şekilde doldurulduğunun ispatı oldukça zor olmaktadır.

5. Tahliye davası ne kadar sürede sonuçlanır?

Tahliye davalarının süresi, dava konusu, mahkemenin yoğunluğu ve tarafların savunmalarına bağlı olarak değişir. Ortalama olarak birkaç aydan bir yıla kadar sürebilir. Ancak usulüne uygun başvurular ve delillerin eksiksiz sunulması sürecin hızlanmasına katkı sağlar. Ortalama iki yıl sürmektedir.

6. Tahliye davası hangi mahkemede görülür?

Tahliye davalarına bakmakla görevli mahkeme, genel olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ancak ödenmeyen kira bedeli nedeniyle yapılan ilamsız icra yoluyla tahliye işlemlerinde yetkili mahkeme İcra Mahkemesi olur.

7. Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, kira bedelinin taraflar arasında anlaşmazlık konusu olması durumunda, mahkemeye başvurularak kira bedelinin belirlenmesini talep etmek amacıyla açılan hukuki bir davadır.

8. Kira uyarlama davası nedir?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi süresi devam ederken, ekonomik koşullar veya taşınmazın niteliğindeki değişiklikler nedeniyle kira bedelinin mevcut sözleşme koşullarına göre adil olmaktan çıkması durumunda açılan hukuki bir davadır. Bu dava ile taraflar, kira bedelinin güncellenmesini veya uyarlanmasını mahkeme kararıyla talep edebilirler.

Av. Ramazan Bayram